При оценке недвижимости износ здания определяется

Важная и полезная информация в статье: "При оценке недвижимости износ здания определяется". В статье рассмотрена тематика с различных точек зрения, что позволяет сделать верные выводы. По всем вопросам вы можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

ИЗНОС В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ ИЗНОСА, СРОКИ ЖИЗНИ УЛУЧШЕНИЙ

ПОНЯТИЕ ИЗНОСА

На дату опенки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина этого отличия — потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям о рынке недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.

Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому, оценив величину общего накопленного износа для здания, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

ВИДЫ ИЗНОСА

Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолированно.

В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

• внешнее (экономическое) старение.

Задача оценщика — идентифицировать восприятие рынком стоимостное влияние амортизации на итоговую рыночную стоимость строений.

Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное старение — это потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешнее (экономическое) старение — это потеря стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды, таким образом, локальная закрепленность объекта обусловливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Практически все вилы износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.

Износ влияет на стоимость недвижимости в определенных пределах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий возможна парадоксальная ситуация: снижение стоимости в результате физического износа может компенсироваться превышением спроса над существующим предложением либо за счет исторической или архитектурной ценности зданий.

Для расчета износа и полной восстановительной стоимости зданий оценщик должен использовать одну и ту же основу – стоимость воспроизводства или стоимость замещения

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете.В бухгалтерском учете под амортизацией понимают способ бухгалтерского возмещения первоначальной или восстановительной стоимости основных средств в течение всего срока их полезного использования.

В отличие от амортизации, использующейся в оценке и определяющейся с учетом влияния рыночных факторов, бухгалтерская амортизация подчиняется действующим способам и нормам начисления. В оценке износ строений непосредственно связан с их возрастом и сроком эксплуатации, как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов, поскольку он происходит в течение срока эксплуатации здания или его элемента.

СРОКИ ЖИЗНИ

Последнее изменение этой страницы: 2016-04-26; Нарушение авторского права страницы

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

1.5. Износ объектов недвижимости

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа – процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.6).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика – разные процессы.[14]

В бухгалтерских документах износ – это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией.

В соответствии с положением о порядке амортизационных отчислений по основным фондам износ отдельных объектов определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по формуле

(1.1.)

В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют также методы убывающего остатка, кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при оценке на базе доходного подхода.

Рисунок 1.6. — Виды износа

Моральный износ – это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом – появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

Читайте так же:  Безналоговый период передарения недвижимости близким родственникам

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

Внешний (экономический) – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.

[14] Более подробно см.: Оценка стоимости машин и транспортных средств оборудования: Учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, П. Ю. Ерофеев; Под ред. А. Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2007. 296 с.

При оценке недвижимости износ здания определяется

При оценке недвижимости износ здания определяется

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональный износ- это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: 1.

с точки зрения его функциональной полезности, 2. по архитектурно-эстетическим, 3.

объемно-планировочным, конструктивным решениям, 4. благоустроенности, безопасности, комфортности 5.

и другим функциональным характеристикам.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Определение износа объекта недвижимости

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обу­словленное различными причинами. В дополнении к этому различию необходимо также разграничи­вать термин «износа», используемый в затратном подходе при оценке недвижимости и «снижением стоимости объекта», используемом Эллвудом при ипотечно-инвестиционной капитализации.

Существует три вида износа: физический, функциональный (или моральный) и внешний (или экономический). Физический износ отражает изменения физических свойств объ­екта недвижимости со временем.

Например, дефекты конструктив­ных элементов.

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воз­действием эксплуатационных факторов, второй тип — под воздейст­вием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных от­числений.

Определение износа объекта недвижимости

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (рис).

Оценка износа

После того, как завершена оценка полной стоимости воспроизводства, из полученной суммы следует вычесть износ. Термин износ (depreciation) как он используется в оценке, следует отличать от износа в бухгалтерском учете (accounting depreciation). В бухучете износ — это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива, на весь срок его полезной жизни, без попытки оценить стоимость самого актива. В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затратам. Износ определяется как «утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине.

В дополнение к различию между определениями износа в бухучете и в оценке следует провести ещё одно разграничение — между износом в затратном подходе и снижением стоимости в ипотечно-инвестицион-ной технике Эллвуда.

В затратном подходе износ измеряется в текущих (current) долларах в сопоставлении с текущей (current) стоимостью воспроизводства; в то время как в технике Эллвуда снижение стоимости — это просто оценка превышения ретроспективной цены покупки над ценой последующей перепродажи. В технике Эллвуда не предпринимается попытка распределить снижение стоимости между различными компонентами здания. Техника Эллвуда просто принимает во внимание прогнозируемое изменение стоимости актива.

В затратном подходе фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного здания, как если бы оно было новым, и физическим и экономическим состоянием оцениваемой собственности. Это способ корректировки стоимости гипотетического нового здания, по которому проводилась оценка затрат, и проведения различий между ним и оцениваемой собственностью.

Оценщик может определить величину износа путем наблюдений и/или используя формулу, учитывающую эффективный возраст и оставшийся срок жизни каждого компонента собственности. Косвенный метод оценки суммы износа заключается в том, чтобы вычесть стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного метода (или их обоих) из суммы полной стоимости воспроизводства зданий и стоимости земли. Полученная разница и есть полный накопленный износ. Например, если сумма полной стоимости воспроизводства и рыночной стоимости земли равна 750 000 долларов, а рыночный и доходный подходы показали стоимость 500 000 долларов, тогда 250 000 долларов — это накопленный износ. Однако такой метод не позволяет провести независимую оценку износа в самом затратном подходе.

Прямой метод состоит в том, чтобы оценить каждый вид износа для каждого компонента оцениваемой собственности (см. табл. 18-3). Выделяются три вида износа:
1. Физическое ухудшение (физический износ).
2. Функциональное устаревание (связано с изменениями стандартов).
3. Экономическое устаревание (в результате действия внешних по отношению к объекту факторов).

Физическое ухудшение

Физическое ухудшение включает любое физическое изнашивание здания: от потускневшей краски до разрушения конструкций. Износ может быть либо устранимым, либо неустранимым. Неустранимым (incurable) он считается, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Устранимый (curable) износ предполагает, что затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость. Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Отмоченный текущий ремонт (deferred maintenance) — это вид устранимого износа, который предполагает, что разумный покупатель произведет немедленные затраты с тем, чтобы привести собственность к нормальным стандартам. Отложенный ремонт включает покраску там, где это необходимо, ремонт протекающей крыши или текущего крана и т. п. Наличие отложенного текущего ремонта не обязательно предполагает пренебрежение или неправильное использование актива в прошлом, а только то, что некоторые компоненты следует отремонтировать немедленно.
При измерении остаточной стоимости актива учитываются: эффективный возраст и остающийся срок его жизни.

Читайте так же:  Какой прожиточный минимум на ребенка

Например, сооружение с хронологическим возрастом 10 лет, подвергшееся нормальному износу плюс 50%-ному износу вследствие неправильной эксплуатации, имеет эффективный возраст (effective age) 15 лет: 10 фактических лет плюс 5 лет, добавленных из-за плохой эксплуатации. Если оцениваемый срок физической жизни сооружения равен 100 годам, то износ составляет 15%. Если полная стоимость воспроизводства — 100 000 долларов, тогда износ равен 15 000 долларов Некоторые вещи, например ковры и бытовые приборы, служат недолго, тогда как само сооружение имеет продолжительный срок полезной жизни. После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства следует вычесть затраты на приобретение всех краткосрочных активов с тем, чтобы оценить полную стоимость долгосрочной части. Затем рассчитывается стоимость последней за вычетом износа. Если сначала не вычесть затраты на краткосрочные активы и отложенный текущий ремонт, то их износ будет учтен дважды.

Оценки накопленного износа

Функциональное устаревание

Функциональное устаревание означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть недостаток или избыток. Оцениваемый объект может по-прежнему прекрасно функционировать, но не соответствовать при этом современным стандартам. Дефект может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.

Если устаревание устранимо, но связано с отсутствием какого-либо элемента, например системы кондиционирования воздуха в Техасе, то износ измеряется разницей между затратами на установку системы кондиционирования на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом сооружении. В этом случае стоимость воспроизводства здания, не обладающего системой кондиционирования, не снижается; однако дополнительные затраты на устранение данного недостатка принимаются во внимание. Например, если установка системы кондиционирования воздуха в строящемся многоквартирном доме стоит 30 000 долларов, а в уже существующем — 40 000 долларов из-за дополнительных трудозатрат, то функциональное устаревание должно быть оценено в 10 000 долларов Если устранимый недостаток вызван устаревшим элементом, например старомодной сантехникой в ванной, то накопленный износ измеряется затратами на его замену.

Когда функциональное устаревание вызвано избытком (также называемым «сверхдостаточностъю (superadequacy)), как в случае с ковровым покрытием по 25 долларов за ярд в квартире, где ковер по 10 долларов за ярд был бы вполне достаточен, полная стоимость воспроизводства «сверхдостаточности» (избыток в 15 долларов за ярд) будет рассматриваться как функциональное устаревание. Этот избыток вычитается из полной стоимости воспрризводства для получения стоимости квартиры. Следует быть осторожным, чтобы не учесть износ дважды. Поскольку по ковровому покрытию стоимостью 25 долларов за ярд уже был начислен физический износ, то поправкой на функциональное устаревание будет лишь часть избытка в 15 долларов за ярд, оставшиеся после вычета физического износа.

Неустранимое функциональное устаревание (incurable junctional obsolescence), вызванное каким-либо недостатком, обычно измеряется потерями в сумме ренты. Если результатом плохого поэтажного плана стало уменьшение арендной платы на 10 долларов в месяц, а местный месячный валовой рентный мультипликатор равен 100, то данный недостаток оценивается в 1000 долларов (валовой рентный мультипликатор определяется на рынке путем деления продажных цен на месячную арендную плату). Неустранимое функциональное устаревание может быть вызвано избытком. Представьте, что здание было построено достаточно прочным, чтобы иметь ещё 10 этажей, но они так и не были и никогда не будут построены. Не списанная на износ сумма «излишних» затрат вычитается из полной стоимости воспроизводства как функциональное устаревание, как и капитализированная стоимость дополнительных операционных расходов (если они имеются), связанных с данным дефектом.

Два других источника функционального устаревания могут быть связаны с отношением поэтажной площади здания к площади участка и с конкретным расположением построек. Коэффициент отношения площади здания к площади участка (floor-area ratio) измеряет интенсивность использования земли. Например, 5-этажный дом с площадью каждого этажа 10 000 кв.футов, построенный на участке 25 000 кв.футов, имеет коэффициент 2 (5 этажей X 10 000 кв.футов на этаже : 25 000 кв.футов участка). Дом покрывает 40% участка (10 000 кв.футов, : на 25 000 кв.футов), но его высота даст коэффициент, превышающий 1. Если данная плотность застройки не соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка, то может иметь место функциональное устаревание.

Важным также является расположение (siting) зданий и сооружений на участке. Здания, расположенные неправильно, например не имеющие удобного входа и выхода или не открытые со стороны шоссе в том случае, когда это желательно, являются причиной функционального устаревания.

Функциональное устаревание в острой форме может очень сильно повлиять на стоимость зданий и сооружений. Здание, которое во многих отношениях не соответствует духу времени, может не собрать рентного дохода, достаточного для покрытия операционных расходов. В этом случае наиболее обоснованным решением будет его снос. Тот факт, что в офисном здании до сих пор работают вручную управляемые лифты, оконные кондиционеры и осветительные лампы накаливания, вовсе не служат оправданием его затянувшегося существования.

Экономическое устаревание
Экономическое устаревание вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное поблизости от жилой зоны. Экономическое устаревание всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.

Экономическое устаревание (также называемое устареванием по местоположению (locational) или устареванием из-за окружающей среды (environmental obsolescence)) измеряется капитализированной величиной рентных потерь, оцененной с помощью валового рентного мультипликатора. Часть капитализированных потерь, относимая к земле, отражена в стоимости последней, и поэтому ее не следует вычитать из стоимости воспроизводства зданий и сооружений.
В связи с экономическим устареванием важно отметить трудности в разграничении между теми факторами местоположения, которые, возможно, уменьшили полезность построек, и теми факторами, которые снизили стоимость участка. Например, «правильное» здание может быть расположено в ошибочном» месте, или наоборот.

Источник: Джек Фриман, Николас Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ). ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

  • стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
  • стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
  • основную заработную плату строительных рабочих;
  • стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
  • прибыль и накладные расходы подрядчика.
Читайте так же:  Как вернуть запчасть в изнекст

Косвенные затраты – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

  • затраты на подготовку территории строительства;
  • затраты на проектные и изыскательские работы;
  • прочие затраты и работы;
  • содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
  • другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

  • пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
  • путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

  • по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
  • по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

  • укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
  • укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
  • прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
  • укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Определение износа оцениваемого здания

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки – совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 3).

Рис. 3 Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:

  • метод сравнения продаж;
  • бухгалтерский;
  • метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

[2]

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

При оценке недвижимости износ здания определяется

При оценке недвижимости износ здания определяется

При этом необходимо учитывать: — единое функциональное назначение; — близость физических характеристик; — сопоставимый хронологический возраст объектов; Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле: , где Сзд – стоимость строительства здания в целом; Сj – стоимость единицы объема; n – количество выделенных компонентов здания; Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением. Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: — разбивка по профилю работ; Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ.

Определение износа объекта недвижимости

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой: , где ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни. Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом.

Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу: . . На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие». «Короткоживущие элементы» — элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

Читайте так же:  Как правильно снять машину с учета куда обратиться

«Долгоживущие элементы» — элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.)

Определение износа объекта недвижимости

Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Определение износа при оценке недвижимости

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации.

Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды: * внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные); * видимые и невидимые при осмотре; * развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок. В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

В таблице 1 приведены основные признаки для предварительной оценки износа зданий, позволяющие уже на этапе первого посещения объекта оценки установить его общее состояние и соответственно определить дальнейший план проведения работ.

Таблица 1. Ориентировочная оценка физического износа зданий Состояние несменяемых конструкций здания Состояние внутренних конструктивных элементов Повреждений и деформаций нет.

Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали.

В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток).

Внутренняя отделка полностью разрушена Крыша, как правило, конструктивно состоит из двух основных элементов — несущей конструкции и кровли. Для несущей конструкции основными показателями являются правильность геометрии и состояние материала конструкции, а для кровли — отсутствие протечек.

При оценке недвижимости износ здания определяется

Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу ФЖ — типичный срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение): СВ — стоимость воспроизводства (стоимость замещения). Расчет износа методом разбиения на виды износа При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Учет износа зданий и сооружений при оценке недвижимости в строительстве

Сама методика предусматривает точность расчетов ±5%.

е. отложенный ремонт)

Определение (оценка) износа объекта недвижимости

Фактический и эффективный возрасты при нормальной эксплуатации здания могут совпадать; срок оставшейся экономической жизни — период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки. Зависимость между названными понятиями такова: износ, выраженный в процентах и являющийся отношением суммы износа к восстановительной стоимости здания, равен отношению эффективного возрастав сроку экономической жизни. Математически это выглядит та!С где И — износ, д.

е.; ВС — восстановительная стоимость, д. е.; ЭВ — эффективный возраст, лет; СЭЖ — ср^с экономической жизни, лет; ПИ — процент износа.

Например, срок экономической жизни здания определен в 60 лет, эффективный возраст с учетом ремонта и хорошей эксплуатации определен в 15 лет. Износ при таких условиях составит 15: 60 100 % = 25 %.

Износ можно определить и с помощью такого соотношения: где ФВ — фактический возраст, лет; ЭВ — эффективный возраст, лет; ОС — оставшийся срок экономической жизни, лет; ПИ — процент износа. 1.

Определение износа объекта недвижимости

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: • нормативный (или бухгалтерский); • метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный . Он предполагает создание дефектной ведомости и определе ние процента износа всех конструктивных элементов здания или соору жения.

В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом. Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.

Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолированно.

В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий: • внешнее (экономическое) старение.

Задача оценщика — идентифицировать восприятие рынком стоимостное влияние амортизации на итоговую рыночную стоимость строений. Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е.

При оценке недвижимости износ здания определяется

При оценке недвижимости износ здания определяется

Теоретический аспект оценки износа объекта недвижимости

Данный метод основан на определении совокупного износа путем вычисления двух его составляющих: устранимого и неустранимого физического износа. где ТС определялся согласно сроку жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности, указанному в «Конспекте лекций по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений Ю. В. Бейлезона. Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

Определение (оценка) износа объекта недвижимости

Используя этот метод, определяют три вида износа отдельных компонентов здания: физический, функциональный и внешний.

Чтобы определить физический износ отдельных конструкций, обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Для определения физического износа можно воспользоваться ‘ специальными таблицами, приведенными в ведомственных строительных нормах Правила оценки физического износа жилых зданий. Внешний износ присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения.

Читайте так же:  Если нет чека можно ли сдать на гарантийный ремонт

Определение износа объекта недвижимости

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель. Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4). Рис. 3.4. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Методы расчета физического износа зданий следующие: · нормативный (для жилых зданий); Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Определение износа при оценке недвижимости

Ориентировочная оценка физического износа зданий Состояние несменяемых конструкций здания Состояние внутренних конструктивных элементов Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет.

Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали.

Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого. Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Для расчета износа и полной восстановительной стоимости зданий оценщик должен использовать одну и ту же основу – стоимость воспроизводства или стоимость замещения

Определение износа объекта недвижимости

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).

[1]

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Определение износа объекта недвижимости

В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2). Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (6.4) ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом.

Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу ФЖ – типичный срок физической жизни.

Определение износа объекта недвижимости

При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки: по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта; трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания; невозможность измерения функционального и внешнего износа; субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостной метод определения физического износа Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Определение физического износа зданий методом срока жизни ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ — типичный срок физической жизни; ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.

При оценке недвижимости износ здания определяется

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

рис.3.3): — Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). — Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

Источники


  1. Судебная бухгалтерия. — М.: Юридическая литература, 2015. — 344 c.

  2. Троицкий, Н. А. Корифеи российской адвокатуры: моногр. / Н.А. Троицкий. — М.: Центрполиграф, 2015. — 416 c.

  3. Грудцына, Л.Ю. Наследственное право: справочник для населения в вопросах и ответах; Ростов н/Д: Феникс, 2012. — 224 c.
  4. Московский городской суд в системе органов государственной власти Российской Федерации. История и современность: моногр. . — М.: Проспект, 2014. — 192 c.
При оценке недвижимости износ здания определяется
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here