Изменения в жилищном законодательстве

Важная и полезная информация в статье: "Изменения в жилищном законодательстве". В статье рассмотрена тематика с различных точек зрения, что позволяет сделать верные выводы. По всем вопросам вы можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство (ст.ст. 1 — 14)

Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство

См. схему «Основные положения. Жилищное законодательство»

>
Основные начала жилищного законодательства
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Вступили в силу изменения в Жилищный кодекс, касающиеся управления многоквартирными домами

Sergey Peterman / Shutterstock.com

31 декабря 2017 года были внесены изменения в Жилищный кодекс и некоторые другие законодательные акты, регламентирующие деятельность по управлению многоквартирными домами. Большинство поправок вступило в силу 11 января 2018 года, однако для некоторых положений установлены иные сроки (Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. № 485-ФЗ).

Отметим некоторые из нововведений.

Что изменилось в 2019 году в жилищном законодательстве

На сегодняшний день продолжается активное изменение жилищного законодательства. Едва ли не ежемесячно правительство издает все новые нормативно-правовые акты, которые касаются данной сферы, поэтому далеко не всегда мы успевает за ними следить.

Более того, с 1 января текущего года вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации № 1112 от 17.10.2015, которым был введен целый ряд изменений. Сегодня поговорим о том, какие новшества вступили в законную силу в 01.01.2019, и что было принято уже по ходу текущего года.

Новшества с 1 января

Итак, в соответствии со вступившим в силу Постановлением Правительства РФ, в действующем жилищном законодательстве произошли некоторые изменения. Что именно поменялось? Разберем три основных нововведения:

  • новый порядок расчетов за утилизацию твердых бытовых отходов;
  • изменение графика уплаты управляющей компанией услуг ЖКХ оператору;
  • новый порядок перечислений РСО.

Поговорим о каждом из них более подробно.

Что касается работы с твердыми бытовыми отходами (или ТБО), теперь управляющим компаниям понадобится рассчитываться не только с поставщиками ресурсов, но и непосредственно с региональным оператором по работе с ТБО. В Постановлении четко оговорены все базовые требования к проведению расчетов за все ресурсы, которые необходимы потребителям коммунальных услуг.

Что же касается изменений непосредственно для населения, с начала 2019, в квитанциях на оплату КУ появилась новая опция: оплата сбора и вывоза ТБО на места хранения и утилизации. Данная норма содержится в Федеральном законе № 458, который был принят еще в конце 2014 года. Отныне данные перечисления будут направляться непосредственно компании-поставщику услуг по сбору и транспортировке твердых бытовых отходов.

[2]

По второму пункту следует обратить внимание, что в Постановлении содержится норма, в соответствии с которой управляющая компания теперь должна перечислять платежи потребителей коммунальных услуг компании-поставщику КУ не позже следующего дня после получения средств. Данная норма действует абсолютно для всех управляющих компаний, которые заключили соглашения на поставки ресурсов для жильцов многоквартирных домов. Постановлением допускается единственное исключение, если ресурсопотребители осуществляют расчет с компаниями-поставщиками напрямую, без посредничества управляющих организаций.

Способы, при помощи которых будет производиться расчет, указываются в договорах поставки. Они обязательно должны соответствовать действующему жилищному законодательству РФ. Следует обратить внимание еще на одну немаловажную тонкость. Все платежи должны перечисляться строго в объеме, который был уплачен потребителем согласно квитанции. Таким образом, если жилец многоквартирного дома оплачивает услугу лишь частично, управляющая компания обязана оплатить ее в объеме, перечисленном плательщиком. Следовательно, при неполной уплате коммунальных платежей, потребитель остается должен именно поставщику ресурса, а не управляющей организации. Однако уплата все равно должна производиться именно на счет УК.

Также с 1 января 2019 года вступил в силу и новый порядок перечислений уплаты за ресурсы от управляющей компании. Теперь организация обязана перечислять поставщику сумму платежей, которые поступили на ее счет от всех потребителей на протяжении рабочего дня. Однако если потребители за указанный период перечисляют менее 5 000 рублей, УК имеет право не отправлять ресурсоснабжающей организации данный платеж. Его разрешено совершить и в любой другой день, но не реже раза в 5 дней. В договорах на оказание услуг между УК и РСО могут быть определены и другие суммы, а также другие предельные расчетные даты.

Если управляющая компания превысила установленный лимит времени, поставщик ресурсов имеет право направить письменный запрос с требованием разъяснить причину задержки. В свое время организация-должник обязана прислать ответ не позднее трех рабочих дней с момента получения документа.

По окончании каждого расчетного периода, компания-поставщик и управляющая организация обмениваются информацией о совершении платежей населения за потребленные коммунальные услуги. В отчетах обязательно указываются реквизиты плательщика, перечисленная им сумма и период, за который была произведена уплата. Период указывается в соответствии с квитанцией, на основании которой перечислялись средства.

Итак, мы перечислили основные изменения, которые вступили в силу с 1 января 2019 года. Но и по ходу текущего года уже было принято несколько законов, о которых обязательно следует упомянуть, разбирая изменения в жилищном законодательства.

Нововведения по ходу 2019 года

Наиболее активный период новшеств, связанных с жилищным законодательством, пришелся на 2-й и начало 3-го квартала текущего года. Начиная с мая и по июль, было принято несколько важных законов, которые вносят целый ряд изменений в жилищно-коммунальное законодательство. Перечислим их:

  • изменения в правилах хранения и применения средств для проведения капремонта помещений;
  • усиление защиты участников долевого строительства;
  • возможность объединения в ТСЖ для жильцов нескольких многоквартирных домов.

Теперь более подробно.

[3]

В соответствии с действующим законодательством, каждый владелец жилплощади в многоквартирном доме обязан ежемесячно вносить средства на будущий капитальный ремонт дома. При этом деньги могут перечисляться следующим образом:

  1. На общий счет регионального оператора.
  2. На спецсчет каждого конкретного многоквартирного здания.
Читайте так же:  Ст 126ст 127 воздушного кодекса рф

12 июля был подписан закон, который вступил в силу в 2019 году. Его положениями четко определен порядок ведения вышеуказанных счетов и ответственность за несвоевременную уплату средств на капремонт. Если собственник жилья по тем или иным причинам не перевел необходимую сумму на счет, ему будет начислена пеня, сумма которой составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако согласно новому закону, пеню станут насчитывать не с 1 дня просрочки, а только с 31. Соответственно, у владельца будет время погасить задолженность до начала применения к нему санкций.

Тем же законом был определен и еще один немаловажный момент – изменились правила защиты участников долевого строительства от мошенничества. Отныне застройщик обязан соответствовать следующим нормам:

  1. Привлечение участников долевого строительства не ранее полной уплаты уставного капитала. Его размер, согласно принятому закону, составляет от 2 500 000 до 1 500 000 000 рублей. Сумма может варьироваться, в зависимости от площади объектов, на строительство которых компания имеет лицензию и полномочия.
  2. Наличие собственного интернет-сайта. На нем в обязательном порядке должна публиковаться вся информация о ходе строительства.
  3. Присутствие компании в Государственном перечне застройщиков.

Одним из важнейших нововведений 2019-2020 года стала возможность объединения в ТСЖ жильцов из нескольких многоквартирных домов. Данная норма вступила в законную силу с 01.07.2018 и уже сейчас активно применяется в различных городах России. Принятый закон дал возможность организовывать ТСЖ жителям нескольких многоквартирных домов при соблюдении некоторых условий, в частности:

  1. Здания находятся на одном земельном участке.
  2. Дома имеют общую границу между собой.

Однако уже сейчас создаются товарищества между домами, у которых данные условия не соблюдаются. В данном случае новое законодательство также предусматривает возможность легализации таких ТСЖ, также при соблюдении определенных условий. В частности:

  1. Наличие общего имущества у многоквартирных домов. Например, если здания запитаны от одной подстанции, имеют общую детскую площадку, парковку и т. д.
  2. Вышеуказанное имущество не может быть разделено и присвоено какому-либо конкретному ТСЖ.

2019 год еще не закончился, а это значит, что вышеуказанные изменения, скорее всего, не будут последними. Сегодня в правительстве обсуждается еще несколько законопроектов, о которых общественность узнает сразу же после их принятия.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

СТ 7 ЖК РФ.

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством
или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного
законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их
существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия
закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников
жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства
(аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Комментарий к Ст. 7 Жилищного кодекса РФ

1. Если жилищные отношения непосредственно не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, используются правила:

а) субсидиарного применения норм смежных отраслей законодательства (или права) (гражданского или иного законодательства, прямо регулирующего отношения);

б) аналогии закона;

в) аналогии права.

а) При наличии относительных пробелов в жилищно-правовой сфере используются, прежде всего, нормы гражданского права. Как отмечалось, жилищное законодательство преимущественно состоит из норм гражданского права (более подробно см. комментарий к ч. 1 ст. 5 Кодекса).

Гражданское и жилищное законодательство (правовые нормы их) в силу наличия общих черт предмета и метода правового регулирования, а также генетических и функциональных связей являются смежными отраслями законодательства. Поэтому этот способ восполнения пробелов жилищного законодательства на основе норм гражданского законодательства (гражданского права) называется субсидиарным (дополнительной «посторонней» помощью) применением смежной (родственной) отрасли.

Субсидиарный способ восполнения пробелов жилищного законодательства нормами гражданского законодательства (гражданского права) является первичным и определяющим в сравнении с аналогией закона и в силу прямого предписания этой статьи (. при отсутствии норм гражданского или иного законодательства. ).

Таким способом восполнения пробелов следует считать регулирование отношений по распределению и использованию жилья нормами административного, государственного, финансового, гражданского процессуального права, как структурные положения, образующие систему жилищного законодательства;

б) при отсутствии возможностей восполнить пробелы жилищного законодательства за счет непосредственных норм гражданского или иного законодательства применяются правила аналогии закона; используются положения жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения.

При таком способе восполнения на вновь возникшие или недостаточно урегулированные отношения распространяются нормы жилищного законодательства (с учетом отраслевой природы норм, содержащихся в нем). В частности, новые отношения в сфере владения, пользования и распоряжения жильем могут быть урегулированы положениями Жилищного кодекса о праве собственности на жилые помещения.

2. При аналогии права обязанности и права участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

К таким началам жилищного законодательства относятся: свобода в установлении и реализации жилищных прав в силу договора, иных предусмотренных законом в сфере жилья, оснований, недопустимость произвольного лишения жилища, равенство участников жилищных отношений, обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, охрана и защита жилищных прав и др.

Аналогия права свидетельствует о так называемой «абсолютной пробельности» в жилищном законодательстве. Преодоление ее требует высокого профессионализма, научных знаний в области правоприменения.

Изменения в жилищном законодательстве

03 апреля 2018 года были официально опубликованы несколько нормативно-правовых актов, вносящих изменения в нормы жилищного законодательства. В статье краткий обзор наиболее важных изменений.

Федеральный закон №59 «О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации» (законопроект 207460-7) предоставляет возможность заключения прямых договоров предоставления коммунальных услуг (договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения и договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами) между собственниками помещений многоквартирного дома и непосредственно ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Читайте так же:  Неустойка по существенным недостаткам

Установлен перечень оснований для заключения прямых договоров. Например, инициатором заключения прямых договоров могут выступить как собственники помещений, принявшие соответствующее решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, так и ресурсоснабжающая организация.

Установлен порядок извещения ресурсоснабжающей организации о решении собрания собственников, а также права и обязанности ресурсоснабжающей организации относительно заключения или незаключения прямого договора с собственниками помещений многоквартирного дома. Так, ресурсоснабжающая организация получила возможность одностороннего отказа от договора с управляющей компанией при наличии предусмотренных законом основания для такого отказа, указаны последствия такого отказа (в виде обязанности уведомлений определенного круга лиц об отказе от договора, заключении договора с собственниками помещений).

Определен порядок действия с задолженностью управляющей организации в случае заключения прямого договора между собственниками и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Федеральный закон вступил в силу с 3 апреля 2018 года.

ПП РФ №389 от 31.01.2018 «О внесении изменений в Правила регулирования тарифов в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами» более подробно урегулировано действие льготных тарифов, которое осуществляется в соответствии со ст. 24.9 Федеральный закон от 24.06.1998 г. № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления».

При установлении льготных тарифов для потребителей или их категорий, повышение тарифов в области обращения с твердыми коммунальными отходами относительно их экономически обоснованного уровня для других потребителей не допускается.

Льготные тарифы, лица, имеющие право на такие льготы, основания для предоставления льгот и порядок компенсации выпадающих доходов организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в области обращения с твердыми коммунальными отходами, устанавливаются нормативным правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Также установлена обязанность для органа регулирования не позднее пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу соответствующего нормативного правового акта субъекта Российской Федерации опубликовать перечень потребителей или их категорий (за исключением физических лиц), имеющих право на льготные тарифы на своем официальном сайте, в случае его отсутствия – на сайте, определяемом субъектом Российской Федерации). Внесенные изменения начинают действовать с 11 апреля 2018 года.

ПП РФ от 13.08.2006 №491 — уточняется, что осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные, подробно раскрыто содержание и периодичность проведения каждого вида осмотра. Выявленные неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра). Установлены новые требования к собственникам жилых помещений и управляющей организации в случае, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ/ТСН, ЖК/ЖСК или иной потребительский кооператив по определению размера платы за содержание жилого помещения. Так, на управляющую организацию возлагается обязанность не менее чем за 30 дней до даты проведения общего собрания собственников представить предложение о размере платы за содержание. Установлены также требования к такому предложению. Поправки вступают в силу 11 апреля 2018 года.

ПП РФ от 15.05.2013 № 416 — установлены новые требования к аварийно-диспетчерским службам, порядку их деятельности. Подробно изложены обязанности, в том числе по рассмотрению заявок собственников и нанимателей и порядку их рассмотрения. При этом предусмотрена регистрация заявок в журнале учета заявок или в автоматизированной системе учета заявок при ее наличии.

Более детально регламентирован порядок раскрытия и размещения информации управляющей организацией, ТСЖ/ТСН или ЖК/ЖСК, а также перечень информации, обязательной для раскрытия. Уточнены сроки, порядок подачи, приема, регистрации и ответа на обращения и запросы собственников. Поправки вступают в силу 1 марта 2019 года.

Также есть несколько изменений в ПП РФ:

  1. ПП РФ от 27.03.2018 № 331 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации…» — постановлением внесены изменения в несколько нормативных правовых актов.
  2. Изменения в ПП РФ от 23.09.2010 № 731 — признаются утратившими силу ряд положений Стандарта раскрытия информации, утвержденного ПП РФ от 23.09.2010 № 731. Поправки вступают в силу 11 апреля 2018 года.
  3. Изменения в ПП РФ от 06.05.2011 № 354 — устанавливаются обстоятельства, при которых возможно отклонение от согласованного с потребителем времени проведения проверки. Поправки вступают в силу 11 апреля 2018 года.
  4. Изменения в ПП РФ от 03.04.2013 №290 — предусматривается возможность исполнения обязанности лиц, ответственных за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта по результатам проведенных осмотров общего имущества в многоквартирном доме. Поправки вступают в силу 11 апреля 2018 года.

С 1 января 2018 года вступил в силу ряд изменений в жилищном законодательстве России

С 1 января 2018 года вступил в силу ряд изменений в жилищном законодательстве России. Большая часть из них касается жилищного кодекса РФ. Это основной документ, на который опираются жилищные организации и надзорные органы этой сферы в своей работе. Мы отобрали наиболее важные и полезные новшества, знание которых пригодится, в первую очередь, жителям многоквартирных домов.

— Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 10 ст. 200 ЖК РФ).

Совет дома и ранее избирался на два года, но не были описаны последствия, если собственники не переизбрали совет дома после истечения срока его полномочий.

— Уточнены полномочия общего собрания собственников жилья по решению вопросов благоустройства придомовой территории. Решение о благоустройстве придомовой территории принимают собственники жилья на общем собрании (пп. 2.1. п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение принимается 50% голосов от количества голосов собственников, принявших участие в собрании (как и решение вопроса о проведении текущего ремонта).

Читайте так же:  Как писатт заевление об отказе на опикунство

Вопросы об ограничении пользования земельным участком (шлагбаумы, ограждения и пр.) по-прежнему решаются 2/3 от общего количества голосов собственников.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Ранее благоустройство дворов относилось к текущему ремонту, сегодня законодательство даёт более подробные разъяснения по этому вопросу.

— Подлинники протоколов общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме, включая решения (листы голосования) собственников передаются в управляющую компанию в срок не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. УК, в свою очередь в течение 5 дней обязана передать эти документы на хранение в орган государственного жилищного надзора.

Копии протокола и решений хранятся в месте или по адресу, которые определены решением ОСС (ст. 46 ЖК РФ).

Ранее место для хранения оригиналов протокола общего собрания собственников жилья определяли сами жители. Документы могли храниться в управляющей компании или у ответственных жителей, например у одного из членов совета дома.

— Устранена неопределённость в вопросе о моментах начала/окончания управления МКД. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200настоящего Кодекса. С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям.

Ранее в этом вопросе возникала неопределенность: считать началом управления домом дату, которую собственники указали в протоколе общего собрания, либо дату заключения договора управления многоквартирным домом между жителями и управляющей компанией.

— При смене управляющей компании прежняя компания обязана передать новой УК не только техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, но и ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, в течение трёх рабочих дней (п. 10 ст. 162, ст. 200 ЖК РФ).

Ранее при смене управляющей компании прежняя компания обязана была передать новой УК только техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы.

— Для управляющих компаний введены штрафы за неверный расчёт платы в квитанциях. Управляющая организация при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения либо за коммунальные услуги, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику помещения или нанимателю штраф в размере 50% величины превышения, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника или нанимателя или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами.

При поступлении обращения собственника или нанимателя с заявлением в письменной форме о выплате штрафа управляющая организация не позднее тридцати дней со дня поступления обращения обязаны провести проверку правильности начисления предъявленного к оплате размера платы и принять одно из следующих решений:

1) о выявлении нарушения и выплате штрафа;

2) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.

В случае установления нарушения порядка расчета платы управляющая организация обеспечивают выплату штрафа не позднее двух месяцев со дня получения обращения путем снижения размера платы, а при наличии подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности — путем снижения размера задолженности по внесению платы за жилое помещение до уплаты штрафа в полном объеме (ст. 156, 157 ЖК РФ).

— Расширен перечень случаев принудительного исключения домов из лицензии. Для исключения дома достаточно однократного грубого нарушения.

В случае, если лицензиатом и (или) должностным лицом, должностными лицами лицензиата в течение двенадцати месяцев со дня назначения административного наказания за грубое нарушение лицензионных требований вновь совершено грубое нарушение лицензионных требований, по решению органа государственного жилищного надзора из реестра лицензий субъекта Российской Федерации исключаются сведения о многоквартирном доме или многоквартирных домах в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ст. 198 ЖК РФ).

Перечень грубых нарушений лицензионных требований управляющих компаний устанавливает Правительство РФ.

Ранее принудительное исключение из лицензии управляющей компании многоквартирного дома применялось в случае наличия у УК двух неисполненных предписаний от надзорных органов в отношении одного и того же дома.

— Отсутствие от управляющей компании квитанции за жилищно-коммунальные услуги в ГИС ЖКЖ не освобождает собственника от обязанности оплачивать ЖКУ по выставленным УК платёжным документам на бумажном носителе.

Ранее, если в системе не была размещена информация о размере платы, подлежащей внесению потребителем за жилое помещение и коммунальные услуги, либо размещена информация, которая не соответствует платежному документу, представленному потребителю на бумажном носителе, платежный документ считался не представленным, то есть собственник мог не платить за ЖКУ пока документы не будут приведены в соответствие (ст. 12 Федерального закона от 21.07.2014 N 209-ФЗ).

— Дольщики, получившие квартиры по актам от застройщика, но не зарегистрировавшие право собственности теперь могут участвовать в общих собраниях, в том числе по выбору способа управления многоквартирным домом.Раньше такое было возможно только в судебном порядке. Согласно принятым изменениям в Жилищный кодекс от 31 декабря 2017 года, дольщики смогут воспользовтаься своим правом в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома. Указанные поправки фактически уравняли в правах лиц, принявших жилые (нежилые) помещения по акту приема-передачт от застройщика, и собственников жилья МКД. (ч.1.1 ст.44 ЖК РФ).

Читайте так же:  Проверка счетчиков воды бесплатно

Ранее этой нормы не было и правом участвовать в общих собраниях и принимать решения могли только жильцы, оформившие право собственности.

— Установлена обязанность управляющей компании (или ТСЖ, ЖСК) вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а при поступлении письменного обращения от инициатора проведения общего собрания — передавать ему реестр для организации и проведения общего собрания собственников. В нем сведения, позволяющие идентифицировать собственников (фамилия, имя, отчество). При этом согласия всех собственников на передачу данных не требуется (ч.3.1 ст.45 ЖК РФ).

— Установлен срок действия лицензии управляющих компаний — 5 лет. Раньше она была бессрочной. (ч.4 ст.193 ЖК РФ).

— Введен запрет на выдачу лицензий для компаний-«клонов», у которых обнаружена «тождественность или схожесть наименования соискателя лицензии с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее». В случае, если тождественность или схожесть наименования имеется в отношении управляющей компании, которая уже имеет лицензию, то она обязана внести изменения в свои учредительные документы в течение 6 месяце (п.1.1. ч.1 ст. 193 ЖК РФ).

А «нулевые лицензии» аннулируются по решению суда через 6 месяцев, если компания, её получившая, не взяла за это время в управление ни одного дома (ч.2 ст. 199 ЖК РФ).

Минстрой опять меняет ЖК РФ

На федеральном портале нормативно-правовых актов 1 марта 2016 года появился проект федерального закона “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации”. Инициатором законопроекта выступил Минстрой. Ведомство считает необходимым внести поправки и дополнения в Жилищный Кодекс в части осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД.

На данный момент документ находится на стадии публичного обсуждения и антикоррупционной экспертизы, которая продлится с 1 по 28 апреля. Планируемый срок вступления закона в силу, в случае его одобрения и принятия, июнь 2016 года.

Для чего вносятся изменения

Минстрой считает необходимым внести изменения в жилищное законодательство для недопущения нарушения прав и интересов тех собственников помещений в МКД в управлении ЖСК, которые не являются членами этих кооперативов. Поэтому предлагается внести в ЖК РФ положения, предусматривающие, что МКД может находиться в управлении ЖСК только до момента выплаты последним членом этого кооператива пая за своё жилое помещение (ч.1 ст.110 ЖК РФ).

После этого собственники должны будут принять решение о реорганизации ЖСК в ТСЖ или изменить способ управления МКД. Если же собственники помещений в МКД не выполнят выше указанные требования, то орган местного самоуправления обязан будет провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Как сказано в пояснительной записке, для совершенствования порядка проведения общего собрания членов ТСЖ предлагается ввести нормы, согласно которым членство в товариществе возникает у всех собственников помещений в МКД с момента его создания. Лица, приобретающие помещения в МКД, в котором создано ТСЖ, автоматически будут становиться его членами с момента возникновения у них права собственности.

Также ведомство считает нужным закрепить в ЖК РФ обязанности по передаче технической документации на МКД не только для УК, но и для ТСЖ или ЖСК при изменении способа управления домом.

Кроме того, на сегодняшний день на практике нет порядка передачи остатков неиспользованных на содержание общего имущества финансовых средств, уплаченных собственниками, при смене управляющей организации или способа управления. Из-за этого есть определённые трудности при возврате неизрасходованных денежных средств. Для решения проблемы законопроектом предлагается установить обязанность управляющей организации, получившей от собственников плату за содержание общего имущества МКД и не исполнившей свои обязательства, передать неизрасходованные средства новой УО с даты принятия ОСС решения об изменении способа управления и расторжении договора управления.

У управляющих организаций нет заинтересованности в управлении МКД, требующих капитального ремонта и в отношении которых не выбран или не реализован выбранный способ управления. Поэтому предлагается обязать орган местного самоуправления назначить муниципальную организацию, имеющую лицензию на управление МКД, для управления такими домами до заключения договора управления по результатам открытого конкурса.

Также до сих пор некоторые управляющие организации уклоняются от заключения договоров ресурсоснабжения, необходимых для предоставления коммунальных услуг, хотя это является одним из лицензионных требований. Для устранения проблемы предлагается предусмотреть обязательность включения в договор управления МКД условий о заключении управляющими организациями договоров с РСО.

Изменения в Жилищном Кодексе

А теперь обо всём подробнее с обзором предлагаемых изменений и комментариями к ним. Итак, в первую очередь, хотят наделить ГЖН ещё большими полномочиями. В частности предлагается ч.6 ст.20 ЖК РФ изложить в новой редакции:

Ст.44 ЖК РФ предлагается дополнить частью, согласно которой лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещений по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе проводить и принимать участие в общих собраниях собственников, а также принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции ОСС, если они обладают не менее чем 2/3 помещений в многоквартирном доме.

Также вводится и новая норма:

“Лицо, принявшее помещения в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче и обладающее при этом более чем двадцатью процентами голосов от общего числа голосов иных лиц, принявших помещения в таком доме, не вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в таком доме и голосовать по вопросам повестки дня. В данном случае подведение итогов голосования осуществляется без учета голосов такого лица.»

Ч.6 ст.46 ЖК РФ предлагается дополнить новым пунктом, согласно которому во время оспаривания собственником помещения в МКД или иным лицом в суде решения ОСС его реализация не может быть приостановлена до вступления в законную силу судебного акта. Исключением может служить случай, когда о приостановке реализации решения ОСС было заявлено собственниками, обладающими большинством голосов.

Читайте так же:  Образец заявления по собственному желанию состоянию здоровья

Минстрой предлагает теперь не подсчитывать голоса собственников на общем собрании пропорционально их доле собственности. Ч.3 ст.48 ЖК РФ решили переписать в следующей редакции:

«Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, определяется количеством собственников помещений, находящихся в таком доме. Один собственник помещения обладает одним голосом.»

Также предлагается сделать членство в ТСЖ обязательным для всех собственников помещений (включая покупателей) в том МКД, в котором создано товарищество (ч.1 и 2 ст.143 ЖК РФ).

Минстрой считает, что председатели правления ТСЖ также должны сдавать экзамен и получать квалификационный аттестат. Для этого будет переписана ст.149 ЖК РФ. Порядок проведения квалификационного экзамена, экзаменационная комиссия, экзаменационные вопросы, порядок определения результатов, а также порядок и условия выдачи/отказа, аннулирования и форма квалификационного аттестата устанавливаются Минстроем.

Квалификационный аттестат действителен 5 лет с момента выдачи. Сдача квалификационного экзамена бесплатная.

Председатель правления ТСЖ будет избиран на срок, установленный уставом товарищества, но не более 2 лет и не более срока действия его квалификационного аттестата. Председатель исполняет решения правления ТСЖ, может давать указания и распоряжения должностным лицам товарищества.

Председатель правления ТСЖ может действовать без доверенности от имени товарищества, подписывать платёжные документы и совершать сделки, которые по закону и уставу товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием.

В новой редакции ч.3 ст.158 ЖК РФ переложит обязанность и не исполненные ранее обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества, капитальный ремонт, коммунальных услуг прежнего собственника помещения в МКД на нового собственника с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Ст.161 ЖК РФ предлагается дополнить положениями о том, что при прекращении управления МКД товариществом или кооперативом, ТСЖ или ЖСК за 30 дней до этого должны передать техническую документацию на дом новой УК, товариществу или кооперативу либо уполномоченному собственнику при непосредственном способе управления.

Кроме того, при смене способа управления МКД, прекращении, расторжении договора управления управляющая организация, получившая от собственников плату за содержание общего имущества и не исполнившая свои обязательства, должна передать неизрасходованные денежные средства новой УК или товариществу.

Если собственники не определили способ управления МКД или управляющую организацию, то деятельность по управлению этим домом осуществляется УК, назначенной органом местного самоуправления. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению МКД до определения способа его управления или до заключения договора управления с УК, избранной на ОСС собственниками или по результатам открытого конкурса.

При организации открытого конкурса орган местного самоуправления может объединить несколько МКД в один лот. При этом стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества выставленных на конкурс домов может быть одинаковой для всех МКД.

Согласно предлагаемым изменениям в ч.1 ст.162 ЖК РФ, договор управления МКД может быть заключен в письменной или электронной форме с использованием системы между управляющей организацией и одним собственником, уполномоченным решением ОСС. То есть, теперь подписывать договоры управления УК со всеми собственниками будет не нужно. Типовые условия договора управления МКД и методические рекомендации по определению его цены будут утверждены Минстроем.

В случае одобрения и принятия законопроекта, собственники помещений в МКД смогут установить в договоре управления срок до трёх месяцев, в течение которого они вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без объяснения причин.

Если же такой срок не установлен или он уже прошёл, то собственники не смогут расторгнуть договор управления МКД с управляющей организацией досрочно. Принятое ими на ОСС решение о смене способа управления или УК вступит в силу только после окончания действия договора управления.

Кроме того, при расторжении договора управления собственникам придётся возместить расходы управляющей организации, исполнившей свои обязательства по содержанию общего имущества и не получившей оплату в полном объёме.

[1]

Собственники помещений в МКД в управлении ЖСК, в котором последним членом выплачен пай за своё жилое помещение, должны в течение трёх месяцев со дня вступления в силу (после его принятия) настоящего Федерального Закона принять решение о его реорганизации в ТСЖ.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если указанное решение ОСС не принято или не реализовано либо общее собрание не проводилось, не имело кворума, то орган ГЖН в течение 10 дней со дня проведения собрания или по истечении трёх месяцев со дня вступления в силу (после его принятия) настоящего Федерального Закона может обратиться в суд с заявлением о ликвидации ЖСК.

Источники


  1. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.

  2. Хргиан, А.Х. История и методология естественных наук. Выпуск 03. Физика / А.Х. Хргиан. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2012. — 292 c.

  3. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.
  4. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: ТК Велби, Проспект, 2007. — 240 c.
Изменения в жилищном законодательстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here